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加强购房信贷审查 消除“零首付”温床
发布时间: 2018-04-05    字体大小:
 

加强购房信贷审查 消除“零首付”温床

 

安海涛 叶林薇

 

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    【背景】

    “零首付购房融资”“首付贷”等做法,助推投机性炒房,不仅削弱了宏观调控政策的有效性,而且扰乱了房地产市场秩序,造成房价非理性上涨,并由此催生出大量诉讼。2016年9月至2017年9月,福建省厦门市同安区人民法院共审理因“零首付购房”而引发的房屋买卖合同纠纷21起。此类纠纷中,房产中介往往以方便申请银行贷款为由,要求购房者分别作为买方及卖方签订大量空白的房屋买卖合同、定金收条、首付款收据、授权委托书,并协助办理讼争房产的授权委托公证手续。有些垫资方还要求购房者出具虚假的借条及收款收据,借条上载明的借款金额远远高于实际垫资款。一旦购房者无力偿付垫资款及利息,中介方可再次出售房产并直接办理过户手续。

    由于“零首付购房者”通常缺乏相应的资信能力,投机性购房资金链条可能断裂,最终的风险承担者是银行。为遏制投机性炒房,打击“零首付购房”灰色产业链,确保房地产调控政策落到实处,并降低相关金融机构的信贷风险,同安法院针对H商业银行厦门分行的住房信贷风险控制管理发出司法建议。

    【建议】

    福建省厦门市同安区人民法院司法建议书

    厦同法建〔2017〕第2号

    H银行股份有限公司厦门分行:

    新疆时时彩院在审理原告林某诉被告孙某、高某、第三人李某房屋买卖合同纠纷一案中,查明: 2016年9月,孙某为实现“零首付购房”,在房产中介的协助下,通过虚构房产交易价格,提高房产评估价值,伪造、变造银行转账凭证等方式,获取H银行厦门思明支行的住房贷款264万元。同时孙某又通过虚构贷款目的向H银行厦门江头支行骗取装修贷款25万元,上述装修贷款被用于偿还第三人李某垫付的首付款。

    2016年以来,新疆时时彩院审理了多起因“零首付购房”引发的纠纷,从中发现,部分房产中介联合其他关联公司或有资金实力的个人为无力支付首付款的购房者垫资,再通过签订阴阳合同、高评高贷的方式全额贷款买房,或者通过为购房者办理多家银行的信用卡、消费贷的方式套现回收垫资。为打击“零首付购房”灰色产业链,确保房地产调控政策落到实处,维护房地产市场经济秩序及金融安全,针对贵单位的信贷风险控制,提出如下司法建议:

    一、根据审慎原则,从严审查住房贷款业务真实性、合规性。综合运用征信、首付款流水审查等方式,掌握借款人首付款真实的资金来源情况,严格审查首付款证明资料,改变“重抵押物、轻还款能力”的贷款思路。

    二、对借款人提供他行首付款流水的,可采取陪同打印或查看手机银行、网上银行电子账单等方式避免借款人流水造假。

    三、房产抵押价值评估不可全然采信第三方评估报告。孙某一案中,讼争房产购买于2016年9月,实际交易价格在275万元左右,而厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司当时出具的评估结果为440万元。即使考虑到10%的合理误差,该评估结果仍然虚高。根据房产中介反馈,讼争房产目前的交易价格仍未达到评估价。故该公司出具的评估报告存在重大技术失误,建议贵单位谨慎对待。

    四、为避免消费贷流入住房市场,建议贵单位核实贷款用途。孙某一案中,一笔25万元的装修贷款最终被用于偿还李某的垫资款。

    五、鉴于零首付购房及消费贷进入住房市场违反了金融监管政策,建议贵单位根据信贷合同约定,采取提前收回贷款或信用降级、罚息等违约措施。

    贵行作为新疆时时彩国金融体系的重要组成部分,在落实宏观经济政策方面发挥着举足轻重的作用。以上建议请贵行研究处理,并将处理情况书面向新疆时时彩院反馈。

    二○一七年十二月二十五日  

    【效果】

    H银行收到司法建议后高度重视,积极部署落实,集中排查发现疑似“零首付购房”引发的不良住房信贷14笔,并已采取相应处置措施。H银行将各项建议的落实情况反馈如下:

    一、要求信贷员通过面谈、电话访问、居访等多种调查方式,对借款人身份、所购房产以及购房行为的真实性进行调查确认;

    二、核查首付款资金真实性,特别是通过他行或第三方平台支付的首付款资金,要求信贷人员陪同打印银行流水或查看手机银行、网上银行电子账单;

    三、规范与中介机构的合作管理,对明显高估抵押物价值的评估公司进行约谈,动态调整准入名单;

    四、要求信贷人员在贷前、贷后上门核实贷款用途的真实性,并对消费票据细化管理;

    五、逐步审慎退出涉诉信访客户,同时避免矛盾激化。

    习近平总书记在党的十九大报告中提出,要“坚持房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位。住房是生活必需品,安居才能乐业,“居者有其屋”是社会和谐稳定的基石。纵容投机客无限放大购房杠杆推高房价,将使相当一部分真正的住房消费者被逐出房市,损害了中低收入家庭的根本利益,给社会和谐带来不良影响。同安区法院在个案审理过程中,发现“零首付”购房灰色产业链操作模式,及时以司法建议的方式向相关金融机构披露风险并提示其规范住房信贷管理,让首付贷等灰色产业链失去滋长的温床,避免了因纵容杠杆而导致系统性金融风险的累积,确保住房调控政策落到实处。

    (作者单位: 福建省厦门市中级人民法院  同安区人民法院)

 
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