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商品限价-2018年也是长沙房产调控政策密集的一年-东莞长安新闻

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此外,《通知》明確,有關費率需要變動時,由長沙市價格主管部門調整。

長沙市委書記胡衡華:長沙堅決擺脫對房地產、對土地財政的依賴

一年多前,2018年6月25日開始,長沙打響「反炒房」鬥爭,長沙市政府在加強房地產市場調控的通氣會上對市場矛盾的定性——「當前長沙房地產市場調控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房與反炒房的重大鬥爭。」

他表示,「長沙堅決擺脫對房地產的依賴、對土地財政的依賴,走出一條以製造業高質量發展為代表的實體經濟高質量發展之路。目前,長沙財政對土地的依賴不到40%。賣地來錢快,但不可持續;製造業發展慢,但可持續,是立市之本、強市之基。在當前利益和長遠利益面前,我們堅決選擇後者。抑制房價」虛火「、做大實體經濟、做強製造業這條路,我們會一直走下去。」

利潤指商品住房開發經營企業按規定計提的利潤。利潤的提取以前款成本構成的1—4項之和為基數,平均利潤率為6—8%。

而這一次,長沙是把範圍從限價房擴大到了整個商品住房。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,明確平均利潤率為6%-8%,這顯然也是一種限制利潤的做法,有助於防範房企隨意虛高報價、過度追求利潤等做法。

今天,長沙市發改委發文,對於商品住房的價格進行了比較清晰的管控,尤其明確了商品住房平均利潤率。業內指出,這使得相關住房產品的定價更加科學,既確保了房企一定的盈利空間,也確保了房價相對穩定。

通知要求,凡長沙市範圍內新建商品住房(不含保障性住房、經濟適用住房、定向開發、單位自建房、拆遷安置房)已達到預售條件的,應在10個工作日內辦理銷售價格監製,對於沒有銷售記錄的樓盤,可以按照「成本+利潤+稅費」方式的成本法監製。

作為房價的標杆,樓盤銷售價格通常會以區域內的限價房項目為參照。長沙市政府在對樓盤售價審核時候,也會對高價、漲價嚴加審核。這個時候,一些非限價盤的日子,就沒那麼好過了。因為政策受限而無法獲取高備案價,無法達到更高的利潤,所以很多開發商會寄希望于政策鬆動,放緩房源入市的節奏。

比如在2012年,海南海口市發佈《海口市限價商品住房管理暫行辦法》指出,限價商品住房具體銷售價格應當按項目用地土地出讓價格及開發成本、建築安裝成本、稅費和利潤(不得超過6%)等完全成本因素確定;同年,三亞發佈《三亞市限價商品住房管理暫行辦法》,對限價商品房的建設模式、購房資格、監督管理等作出了明確規定,並要求限價商品房利潤不超過建設成本的6%。

長沙政策從成本管控的角度設定利潤,可以理解為是房住不炒下的一個新的創新版本。這也是回歸工程項目的成本定價法,對於一些工程項目科學管理的項目,可以獲得更高的利潤,而對於一些類似財務和營銷等費用過高的企業來說,利潤自然也難以做高,這也會鞭策房企積極進行科學的項目投資和操盤。

12月11日,湖南省長沙市發改委官網發佈了《關於明確我市成本法監製商品住房價格構成有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)紅頭文件。

另據機構統計,2019年上半年,整個長沙六區一縣,成交佔比最高的價格區間是8000到10000,佔比達到34.56%,佔比第二高的是7000元以下段位,佔比約為30%。

  《通知》指出,5类费用不得计入商品房价格,包括:住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种于商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

  事实上,除长沙外,多地曾发布过类似政策。

調控下的長沙房價趨於穩定細數長沙房產從2017年開始,限購政策一波又一波,如「318政策」,「520政策」,「923政策」,625政策等。

《通知》進一步加強長沙市商品住房價格管理,明確了商品房價格的構成包括「成本+利潤+稅金」,其中利潤的提取以樓面地價+前期工程費+房屋建築安裝工程費+小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費為基數,平均利潤率為6-8%。該《通知》自公布之日即12月11日起執行。

2018年也是長沙房產調控政策密集的一年,其中「625政策」成為當時長沙房產政策的最典型的限購政策,目前也是沿用該政策。曾經一度膨脹的市場需求在政策的調控下硬性縮減後轉而有序入市,市場的熱度也在遞減,房價在調控中穩定的特點也越來越明顯。

長沙明確商品房價格構成平均利潤率6%-8%房價中開發商該拿多少利潤?長沙給出標準答案。

2017年12月,長沙市發改委在其官網發佈《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》。根據這一最新的樓市調控政策,限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構成,平均利潤率為6%至8%,辦法自公布之日起執行。限價房指的是長沙大量的供應的商品房住宅里的一類。

值得一提的是,就在半個月前的11月29日,長沙市委書記胡衡華接受人民日報專訪,再次對外表態:長沙堅決擺脫對房地產、對土地財政的依賴。

關於房價核定控制的升級版本事實上,此次出台的政策並非完全的新政策,長沙在2017年就發佈過同類型的政策。

  至此,长沙进入了限价时代,蹭蹭蹭上涨的房价平稳了下来,而与此同时,开发商们的利润空间,也被压缩了不少。

但就經濟而言,統計數據顯示,2018年,長沙GDP達到1.1萬億元。今年前三季度,長沙GDP增速超過8%,在全國新一線城市中居首位,近10年經濟增速最快,近12年GDP增速超過深圳。

另外此次政策也提到了,在利潤的提取過程中,是以成本構成的1-4項之和,這四項內容主要是樓面地價、前期工程費、房屋建築安裝工程費、小區內公共基礎設施及附屬公共配套設施費等,這對於一些房企和購房者估算房價和利潤空間等都有積極的作用。

業內:穩定房地產價格新招數限定利潤率的做法,被一些業內人士認為是穩定房地產價格的一招,可以讓房地產開發商在定價環節就趨於理性。但也有人認為,商品房住宅限制利潤,項目建設情況不一,如何落地執行也值得深化。

「反炒房」鬥爭一年多后,長沙又放大招。

此後,為了加快房源入市,緩解市場供需矛盾,2018年10月23日,長沙市發改委、市住建委、市國土局和國家統計局長沙調查隊四部門又聯合印發《關於進一步完善我市新建商品住房銷售明碼標價監製有關事項的通知》。

  《通知》明确,商品住房价格由成本加利润加税金构成。成本构成包括8个方面,即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

根據國家統計局的數據,以2015年定基,到2017年5月,長沙新房價格上漲了23.1%,到2019年9月,這個數據是34.9%。也就是說,同樣是2年多時間,長沙限價政策推出后的2年多,與推出前的2年多比,新房價格上漲幅度減小了一半。

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